Si deseas usar, vender o alquilar una propiedad que te pertenece y tus familiares se niegan a desalojar, es necesario seguir un procedimiento conocido como desahucio por precario en México. Te explicamos en qué consiste.
Una problemática que comúnmente enfrentan los propietarios de un patrimonio familiar es la de haber prestado de buena voluntad un inmueble a algún miembro de la familia, conocido o amigo y que, una vez transcurridos los años, este se niegue a desocupar.
Situaciones como esta pueden llegar a tornarse complicadas, puesto que se trata de inquilinos sin contrato. Además, por la relación tan cercana que existe entre dueño e inquilino, puede ser difícil tomar decisiones que involucren a las autoridades.
No obstante, si requieres llevar a cabo acciones de desalojo en contra de un inquilino precario que se encuentra en tu propiedad, existe una figura judicial conocida como desahucio por precario en México. Mediante un juicio de este tipo, los propietarios pueden recuperar la posesión del inmueble para su posterior uso, venta o arrendamiento, de manera legal y segura.
Sigue leyendo para conocer la respuesta a tu pregunta “cómo sacar a un familiar de mi casa legalmente” y saber más acerca de este procedimiento legal.
Tener que sacar a un familiar de tu casa es mucho más complicado que desalojar a un inquilino con el que no compartes una relación tan estrecha, sobre todo, por el aspecto emocional.
No obstante, siempre que desees desalojar a un inquilino de tu vivienda, sea familiar o no, este debe ser previamente notificado.
Toma en cuenta que dicha persona necesita un tiempo de anticipación para comenzar a buscar otro lugar donde vivir, realizar los preparativos y efectuar la mudanza.
Comunicarle a tu familiar tus intenciones, no solo contribuye a afectar la situación de convivencia lo menos posible, sino que te evita caer en una falta legal grave.
Al momento de hablar con tu familiar, evita dejarte llevar por las emociones y mantén un diálogo cordial. Esto puede ser un buen paso para evitar una situación legal estresante para ambas partes.
Dentro de la formalidad, un aviso de desalojo debe darse en tres etapas.
Para sacar a cualquier inquilino indeseado de tu vivienda, es indispensable que puedas probar que eres propietario del inmueble. Si se requiere tomar acciones legales para sacar al inquilino, únicamente el dueño legal es quien podrá interponer la demanda de desahucio.
Por ello, deberás reunir la documentación que prueba tus derechos sobre la vivienda, tales como escrituras o título de propiedad del inmueble y una identificación oficial tuya.
Esta documentación debe especificar que el demandante posee pleno derecho sobre la propiedad peleada, puesto que existen casos, como haber recibido una vivienda por medio de acta de donación, en los que una persona puede tener derechos parciales sobre un inmueble.
A la hora de argumentar tus razones para pedir al familiar que se vaya, es importante fundamentar tu decisión en los hechos comprobables. Por ejemplo, que no ha pagado renta en todo este tiempo o su falta de compromiso en los cuidados del inmueble.
Si existen daños visibles a la propiedad, toma fotos que den muestra de ello. Así mismo, puedes contar con testigos que confirmen el mal comportamiento de tu familiar en el domicilio y el tiempo que lleva viviendo ahí.
Si bien, ante la negativa de tu familiar por desalojar tu propiedad, es entendible que experimentes un sentimiento de impotencia, por ninguna razón debes tomar acciones por cuenta propia.
En el caso de la Ciudad de México, por ejemplo, el artículo 60 de la Ley Constitucional de Derechos Humanos y sus Garantías establece que “ninguna persona podrá ser desalojada sin mandamiento judicial emitido de conformidad a las disposiciones constitucionales”.
Con base en lo anterior, cambiar las cerraduras con la intención de que tu familiar no pueda ingresar a la vivienda es considerado como un acto ilegal. Además, no permitirle acceder a sus pertenencias, que se encuentran dentro del inmueble, puede ocasionar problemas mayores.
De manera similar ocurre en el resto del país, pues hay que recordar que la Constitución aclara que ninguna persona puede hacerse justicia por sí misma, sobre todo, usando la violencia para hacer valer sus derechos.
Si después de intentar una negociación, la única solución para ti es tomar acciones legales, acudir a un abogado de familia es la mejor manera de saber cómo sacar a un familiar de mi casa legalmente. Llevar este proceso con asesoría profesional te asegurará la recuperación de tu propiedad sin generar problemas mayores.
Finalmente, si ganas la demanda de desalojo, se emitirá un aviso judicial. Contando con este documento, el siguiente paso será contactar a las autoridades pertinentes. Ellas se encargarán de notificar a tu familiar y escoltarlo con sus pertenencias fuera del inmueble.
Entonces, ¿cómo sacar a un familiar de mi casa legalmente si ya intenté dialogar y no ha funcionado? El juicio de desahucio por precario es el proceso judicial que aplica en estos casos.
El desahucio por precario en México se lleva a cabo cuando el propietario permite hacer posesión del inmueble a cualquier familiar o persona cercana, sin exigir algún pago, pero una vez reclamada la propiedad, esta persona se niega a desalojar.
Una de las principales características de esta situación es la falta de un contrato que establezca los términos en los que se prestó la vivienda. Por ello, no hay una forma de exigir un pago y no existe una fecha establecida para el término de la relación.
Este juicio puede llevarse a cabo así se haya dado o no el consentimiento expreso del propietario para utilizar el inmueble. Es decir, se aplica para casos de ocupación de viviendas abandonadas que fueron invadidas, pero también cuando el propietario había otorgado su autorización previamente.
Recuperar tu vivienda es posible siempre que sigas el debido proceso legal y cuentes con asesoría. Visita el portal de Vivanuncios si quieres conocer acerca de otros temas relevantes en materia de bienes raíces o inversión de inmuebles en venta.
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Es ilegal que el propietario lo desaloje sin primero ir a la corte y obtener una orden de desalojo.
Sin una orden de desalojo, el propietario no puede hacer nada que le impide el acceso a su vivienda. Si el propietario obtiene una orden de desalojo, solo un alguacil, alguacil auxiliar o alguacil de la corte pueden desalojarlo físicamente a usted y sacar sus pertenencias de la vivienda.
Si el propietario de su vivienda hace algo para sacarlo de su hogar o impedir que entre en su hogar sin una orden de desalojo, usted puede demandar al propietario. Si el juez dicta un fallo a su favor, es posible que pueda quedarse en su hogar o recuperar la posesión de su hogar. También posiblemente puede recuperar los daños reales que sufrió, o $200, según cual sea mayor. Para obtener más información sobre los daños reales, lea la sección “Cómo obtener compensación por daños” a continuación. Si el propietario usa fuerza para sacarlo o impedir que entre en su hogar, es posible que tenga derecho a recibir tres veces los daños reales que sufrió.
El propietario no puede interferir de forma ilegal con su derecho a vivir en su vivienda alquilada.
El propietario no puede:
Usar fuerza o amenazar con usar fuerza para sacarlo o impedir que entre en su hogar
Pasar a su hogar sin su permiso, a menos que sea una emergencia
Tomar, quedarse con o destruir sus bienes
Cambiar la cerradura, o agregar cerraduras o dispositivos de seguridad sin su permiso
Tapar las entradas y ventanas de la casa para impedir que usted entre o hacer que le resulte difícil entrar
Causar una interrupción o cortar el servicio de agua, electricidad o gas
Causar ruidos fuertes, olores feos u otras molestias en o alrededor de su vivienda
Colocar sus pertenencias en la calle
Negarse a reparar problemas que son tan graves que usted se tiene que mudar o las autoridades locales clausuran la vivienda
No es interferencia ilegal si le cortan los servicios públicos porque usted no pagó su factura.
Si le cortan el agua, electricidad o calefacción porque no pagó la factura tiene que tratar directamente con la compañía del servicio público para que le restauren el servicio.
Si el propietario hace alguna de estas cosas sin una orden de desalojo, usted tiene derecho a volver a mudarse a la vivienda. Para obtener más información sobre su derecho a volver a mudarse a la vivienda, lea la sección “Después de un desalojo ilegal” a continuación. Es posible que además tenga derecho a obtener dinero para daños que sufre usted o sus bienes.
Si el propietario usa fuerza para sacarlo o impedir que entre en su hogar, usted tiene derecho a volver a mudarse a la vivienda. Fuerza es cualquier acto físico que lo pone en peligro de sufrir una lesión. También se considera fuerza si el propietario lo engaña para conseguir que se mude de su hogar. Para obtener más información sobre su derecho a volver a mudarse a la vivienda, lea la sección “Después de un desalojo ilegal” a continuación.
Si un juez o jurado determina que el propietario usó o amenazó con el uso de fuerza en su contra, puede obtener tres veces el monto de sus daños reales. Si los daños reales son por un total de menos de $200, podría obtener por lo menos $200.
Cómo obtener ayuda
Hay muchos recursos para ayudar a inquilinos que han sido desalojados ilegalmente. Si tiene bajos ingresos es posible que sea elegible para servicios legales gratis. Sin importar sus ingresos puede usar la Guía para ayuda legal para encontrar abogados en su zona. Lamentablemente, esta herramienta solo está disponible en inglés. Esperamos tener una versión en español disponible pronto. Si no es elegible para servicios legales gratis y no puede pagar cuotas legales altas, le puede convenir contratar un abogado para ayudarle con partes de su caso, en vez de todo. Esto se llama representación de alcance limitado (limited scope representation, o LSR). Para obtener más información, lea La representación de alcance limitado (LSR): una manera más económica de contratar un abogado.
Para encontrar una lista de abogados que ofrecen LSR, haga clic en este enlace de Búsqueda de abogados del Colegio de Abogados del Estado de Michigan (State Bar of Michigan Lawyer Directory). Puede limitar los resultados a abogados en su área si llena su condado, ciudad, o código postal en la parte superior de la página donde dice “city, state, or zip.” También puede limitar los resultados por tema si llena el tipo de abogado que necesita (divorcio, patrimonio, etc.) en la parte donde dice “name or practice area.” Si desea encontrar abogados que hablen español, haga clic en “languages” (idiomas) y escriba “Spanish” (español).
En general, el propietario no puede interferir con su derecho a vivir en su vivienda como inquilino. Sin embargo, hay casos en los que el propietario puede interferir o entrar a su vivienda. Esto se llama interferencia legal. Incluye:
Actuar por orden de la corte
Entrar en la vivienda con permiso para hacer reparaciones o inspecciones necesarias
Creer que usted abandonó la propiedad o falleció
Si el propietario tiene una orden de la corte para desalojarlo, sigue siendo ilegal que el propietario entre en su hogar.
Incluso si el propietario obtiene una orden de desalojo, solo un alguacil, alguacil auxiliar o alguacil de la corte puede desalojarlo físicamente a usted y sacar sus pertenencias de la vivienda. Lea El desalojo después de ir a la corte para obtener más información el proceso de desalojo.
El propietario puede entrar en su hogar temporalmente para hacer reparaciones o inspeccionar su hogar. Las reparaciones o inspección tienen que ser necesarias. El propietario no puede tapar las ventanas, cortar los servicios públicos básicos o causar ruidos fuertes por más tiempo que lo necesario.
El propietario tiene que mantener su hogar en condiciones seguras y sanitarias. Un propietario solo puede hacer reparaciones e inspecciones permitidas por ley. El propietario tiene que darle aviso y obtener su permiso para entrar a su hogar antes de hacer estas reparaciones, a menos que haya una emergencia. Lea Derechos y responsabilidades de los inquilinos para obtener más información.
Un propietario puede entrar en su hogar si cree que usted lo abandonó. Lo tiene que creer de buena fe. Esto significa que el propietario verdaderamente creyó que usted no volvería.
Antes de entrar, el propietario tiene que hacer un esfuerzo diligente para estar seguro que usted no volverá a su vivienda, como por ejemplo:
Inspeccionar la vivienda para ver si están sus pertenencias
Preguntarles a los vecinos si usted se mudó
Tratar de encontrarlo a usted o a miembros de su familia para ver si se mudó
Ver si usted canceló los servicios de teléfono o televisión por cable
Si el pago de su alquiler está al día, el propietario no puede entrar a su vivienda simplemente porque cree que usted la abandonó.
Un propietario puede entrar en su hogar si cree que usted falleció. Antes de hacerlo, el propietario tiene que hace todo lo siguiente:
Haberle pedido información de contacto para alguien que debe llamar en caso de que usted muera (en general esto se hace alrededor de cuando usted se muda)
Tratar de comunicarse con la persona de contacto dentro de 28 días de empezar a creer que usted murió
Creer que usted ha estado muerto durante por lo menos 18 días
Creer que no hay ningún otro inquilino que sobreviva
Colocar un aviso en la puerta de la propiedad declarando su intención de volver a entrar a la vivienda y desechar todos los bienes personales adentro de la vivienda en un plazo de 10 días si usted no responde
Notificar a un administrador público de la corte de su intención de volver a entrar a la vivienda
No haber recibido el pago de alquiler por el período actual
Un propietario puede quitar a un intruso, pero no a un inquilino.
Un intruso es alguien que toma o se queda con la posesión del hogar sin derecho legal a hacerlo. Si usted es un inquilino, tiene un derecho legal a la vivienda. Si usa fuerza o engaños para entrar en el hogar o quedarse en el hogar, usted es un intruso. Los intrusos no tienen los mismos derechos que los inquilinos.
Como inquilino, usted tiene derechos si el propietario interfiere con su posesión de su hogar.
Usted puede tratar de retomar la posesión de su vivienda antes de ir a la corte, pero tiene que hacerlo pacíficamente. Esto significa que usted no puede usar o amenazar con usar fuerza física contra el propietario. Pero puede usar fuerza física en contra de la vivienda. Por ejemplo, si el propietario cambia las cerraduras en su vivienda, usted puede romper las cerraduras si el propietario no está presente. O puede llamar a la policía local para pedirle ayuda.
Si lo desalojaron ilegalmente y no puede volver a entrar a su hogar, puede demandar al propietario para recuperar la posesión de su hogar.
Tiene que presentar su caso dentro de los 90 días del desalojo ilegal por parte del propietario o de cuando se dio cuenta que no podía entrar a su vivienda. Si gana el caso, la corte emitirá una orden diciendo que el propietario tiene que permitirle volver a mudarse a la vivienda.
Un caso de desalojo ilegal es complicado y toma tiempo. Es muy importante mantener los mejores registros posible de lo que ocurre, incluyendo recibos y fotos.
No hay un formulario que pueda usar para empezar un caso de desalojo ilegal. Es posible que le convenga hablar con un abogado sobre cómo volver a entrar a su hogar. Use la Guía para ayuda legal para buscar abogados y servicios legales en su zona. Si necesita un abogado y tiene bajos ingresos, es posible que sea elegible para recibir ayuda legal gratis.
Si fue desalojado de forma ilegal puede demandar al propietario por sus daños reales. Los daños reales incluyen daños a sus bienes. Incluyen el dinero que usted gastó debido al desalojo ilegal, como pagar por otra vivienda cuando lo desalojaron.
También puede incluir daños por el estrés emocional y vergüenza que sufrió como resultado de ser desalojado.
Usted tiene derecho a recibir compensación por sus daños reales o $200 por cada incidente de desalojo. Si el propietario usó o amenazó con el uso de fuerza física en su contra, o si presenta una demanda por apropiación ilícita, usted puede obtener tres veces el monto de sus daños reales. Para obtener más información sobre la apropiación ilícita, lea la sección “Demandas por apropiación ilícita” a continuación. Puede pedirle al juez que le adjudique daños como parte del caso para recuperar su hogar. O, puede presentar un caso de compensación por daños por separado. También puede presentarlos como contrademandas en un caso de desalojo que presente el propietario.
Tiene que presentar su demanda por daños dentro de un año de las acciones ilegales del propietario.
Si cree que los daños son de $6,000 o menos, puede presentar la demanda en la corte de reclamos menores.
Vea el paquete de herramientas Tengo un caso de reclamos menores para aprender sobre este proceso.
Apropiación ilícita significa que el propietario tomó el control de sus bienes personales sin derecho legal a hacerlo. Antes de poder presentar una demanda por apropiación ilícita, tiene que pedir que le devuelvan los artículos y el propietario tiene que negarse a dárselos. Si el propietario cambia las cerraduras cuando sus bienes personales están adentro, es posible que tenga un caso de apropiación ilícita. Si el propietario saca o destruye sus bienes personales, también puede presentar una demanda por apropiación ilícita.
Si el juez dicta un fallo a su favor, puede obtener tres veces el monto de sus daños reales, más todos sus honorarios de abogado.
Un caso de apropiación ilícita es complicado y no hay un formulario sencillo que pueda usar. Si cree que tiene un caso de apropiación ilícita es posible que le convenga hablar con un abogado.